Wspólnota czy spółdzielnia mieszkaniowa? 7 rzeczy, które naprawdę warto porównać

Wspólnota czy spółdzielnia mieszkaniowa — który model daje mieszkańcom większą kontrolę nad pieniędzmi, remontami i decyzjami dotyczącymi ich budynku? Sama wysokość miesięcznych opłat niewiele nam powie. Jeżeli chcemy uczciwie porównać oba modele, trzeba zajrzeć znacznie głębiej.

„Spółdzielnia znowu podniosła czynsz”.

„We wspólnocie płacilibyśmy połowę”.

„Spółdzielnia tylko administruje i bierze pieniądze”.

Takie opinie można usłyszeć również na siemianowickich osiedlach.

Sam patrzę na model dużych spółdzielni mieszkaniowych sceptycznie. Duża struktura oznacza więcej szczebli organizacyjnych i może zwiększać dystans między mieszkańcem konkretnego budynku a miejscem podejmowania decyzji.

Ale samo przekonanie, że:

„wspólnota jest dobra, a spółdzielnia zła”

byłoby zbyt prostym wnioskiem.

Dobrze zarządzana spółdzielnia może wykorzystywać skalę na korzyść mieszkańców.

Źle zarządzana wspólnota może natomiast generować wysokie koszty, odkładać remonty i podejmować fatalne decyzje.

Dlatego lepsze pytanie brzmi:

kto kontroluje pieniądze, kto podejmuje decyzje i jak łatwo mieszkańcy mogą rozliczyć osoby zarządzające ich budynkiem?

1. „Czynsz” nie pokazuje, ile naprawdę kosztuje zarządzanie

Zacznijmy od jednego z najczęstszych błędów.

Jeżeli miesięcznie płacimy 800, 1000 czy 1200 zł, nie oznacza to, że cała ta kwota jest wynagrodzeniem spółdzielni albo zarządcy.

W miesięcznych opłatach mogą znajdować się m.in.:

• ogrzewanie,
• woda i ścieki,
• odpady,
• energia części wspólnych,
• sprzątanie,
• konserwacja,
• remonty,
• koszty administracji i zarządzania.

W spółdzielni część takich pieniędzy jest po prostu pobierana od mieszkańców i przeznaczana na pokrycie określonych kosztów związanych z nieruchomością.

Co istotne, spółdzielnia ma obowiązek prowadzić odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencję i rozliczenie przychodów i kosztów oraz wpływów i wydatków funduszu remontowego. Na żądanie mieszkańca objętego ustawowym uprawnieniem musi również przedstawić kalkulację wysokości jego opłat.

Dlatego zamiast pytać:

„Ile płacisz czynszu?”

lepiej zapytać:

„Z czego dokładnie składa się Twoja miesięczna opłata?”

To jest pierwszy poziom sensownego porównania.

2. Wspólnota mieszkaniowa — decyzje są bliżej konkretnego budynku

Wspólnotę mieszkaniową tworzy z mocy prawa ogół właścicieli lokali należących do określonej nieruchomości. Nie zapisujemy się więc do niej dobrowolnie jak do stowarzyszenia.

W przypadku większych wspólnot właściciele wybierają zarząd.

Ważniejsze decyzje dotyczące nieruchomości wspólnej wymagają uchwały właścicieli. Dotyczy to m.in. przyjęcia planu gospodarczego czy ustalenia wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu. Uchwały są co do zasady podejmowane większością głosów liczonych według udziałów.

Zarząd albo jego poszczególnych członków właściciele mogą również w każdej chwili odwołać lub zawiesić uchwałą.

Każdy właściciel ma ponadto ustawowe prawo kontroli działalności zarządu. Zarząd ma obowiązek przedstawiania corocznego sprawozdania, a zebranie właścicieli powinno odbywać się co najmniej raz w roku.

W praktyce oznacza to, że mechanizm kontroli może działać bardzo blisko konkretnego budynku.

Ale pod jednym warunkiem:

mieszkańcy muszą rzeczywiście z niego korzystać.

3. Wspólnota nie jest automatycznie tańsza ani lepsza

Wyobraźmy sobie blok ze 100 mieszkaniami.

Na zebranie przychodzi kilkanaście osób.

Większość właścicieli nie czyta uchwał.

Nikt nie chce wejść do zarządu.

Nikt nie sprawdza dokumentów.

Firma administrująca funkcjonuje od lat, bo:

„przecież zawsze była”.

Formalnie mieszkańcy posiadają szerokie narzędzia kontroli.

Praktycznie prawie nikt z nich nie korzysta.

I właśnie dlatego sama zmiana spółdzielni na wspólnotę nie gwarantuje dobrego zarządzania.

Wspólnota może mieć również mniejszą skalę zakupową, popełnić błąd przy wyborze wykonawcy albo przez wiele lat utrzymywać zbyt niskie zaliczki na przyszłe remonty.

Większa kontrola nie oznacza automatycznie lepszych decyzji.

Oznacza przede wszystkim większą odpowiedzialność właścicieli.

4. Spółdzielnia — większa organizacja, ale również większy dystans

Spółdzielnia mieszkaniowa działa według zupełnie innego modelu organizacyjnego.

Może zarządzać wieloma budynkami, posiada zarząd, radę nadzorczą, administrację, regulaminy i własne struktury organizacyjne.

Taka skala może mieć praktyczne zalety.

Duży podmiot może utrzymywać własne służby techniczne, zawierać większe umowy i rozkładać część kosztów organizacyjnych na wiele nieruchomości.

Jednocześnie pojawia się druga strona tego modelu.

Pojedynczy mieszkaniec jest częścią znacznie większej organizacji.

Formalnie spółdzielnia nadal ma mechanizmy demokratyczne.

Walne zgromadzenie jest najwyższym organem spółdzielni, a zasadą prawa spółdzielczego jest jeden członek = jeden głos, niezależnie od liczby posiadanych udziałów.

Tyle że głos jednej osoby w spółdzielni liczącej kilka tysięcy członków ma w praktyce inny ciężar niż udział właściciela w decyzjach dotyczących jednego konkretnego budynku.

I właśnie tutaj widzę jedną z największych różnic między tymi modelami.

5. Członek spółdzielni ma więcej praw do dokumentów, niż wielu osobom się wydaje

Często można usłyszeć:

„Spółdzielnia niczego mieszkańcom nie pokazuje”.

Prawo daje jednak członkom konkretne narzędzia.

Członek spółdzielni mieszkaniowej może uzyskać m.in.:

• statut i regulaminy,
• uchwały organów,
• protokoły obrad,
• protokoły lustracji,
• roczne sprawozdania finansowe,
• faktury,
• umowy zawierane przez spółdzielnię z podmiotami zewnętrznymi.

Co więcej, statut, regulaminy, uchwały, protokoły obrad organów, protokoły lustracji oraz roczne sprawozdanie finansowe powinny być dostępne na stronie internetowej spółdzielni.

To bardzo ważne.

Zamiast więc zatrzymywać się na stwierdzeniu:

„Spółdzielnia bierze za dużo”

można zacząć zadawać precyzyjne pytania:

Ile kosztuje samo zarządzanie?

Ile kosztuje sprzątanie i konserwacja?

Kto świadczy te usługi?

Na podstawie jakiej umowy?

Ile wpłynęło na fundusz remontowy naszej nieruchomości i ile z niego wydano?

To jest już zupełnie inny poziom kontroli.

6. Podwyżkę opłat w spółdzielni można kwestionować

Również podwyższenie opłat nie powinno sprowadzać się do komunikatu:

„od przyszłego miesiąca płacicie więcej”.

Ustawa wymaga odpowiedniego zawiadomienia i pisemnego uzasadnienia zmiany wysokości opłat.

Osoba uprawniona może także zakwestionować zasadność zmiany przed sądem.

Co istotne, ciężar wykazania zasadności podwyżki spoczywa wtedy na spółdzielni.

To kolejny przykład pokazujący, że problemem nie zawsze jest brak praw mieszkańców.

Czasami problemem jest brak wiedzy, że te prawa istnieją.

7. Fundusz remontowy — taniej dzisiaj może oznaczać drożej jutro

Spółdzielnia mieszkaniowa ma ustawowy obowiązek tworzenia funduszu na remonty zasobów mieszkaniowych.

W przypadku wspólnoty przepisy są skonstruowane inaczej.

Ustawa o własności lokali wskazuje wydatki na remonty i bieżącą konserwację jako część kosztów zarządu nieruchomością wspólną, na które właściciele płacą zaliczki.

Dlatego przy porównywaniu bloków bardzo łatwo wpaść w pułapkę.

Jedna nieruchomość może przez lata utrzymywać niskie miesięczne opłaty.

Tylko że potem pojawia się:

• remont dachu,
• wymiana instalacji,
• remont elewacji,
• modernizacja windy,
• termomodernizacja.

I nagle potrzebne są setki tysięcy złotych.

Niska miesięczna opłata nie zawsze świadczy więc o dobrym zarządzaniu.

Czasami oznacza, że koszty zostały przesunięte w przyszłość.

Czy spółdzielnia podlega zewnętrznej kontroli?

Tak.

Każda spółdzielnia musi co najmniej raz na trzy lata poddać się lustracji obejmującej legalność, gospodarność i rzetelność jej działalności.

Dodatkową lustrację można przeprowadzić również na żądanie walnego zgromadzenia, rady albo jednej piątej członków spółdzielni.

Lustracja ma służyć m.in. sprawdzeniu przestrzegania prawa i statutu oraz gospodarności i rzetelności działania spółdzielni.

Narzędzia kontroli więc istnieją.

Pytanie brzmi:

ilu mieszkańców wie, gdzie znaleźć protokół ostatniej lustracji swojej spółdzielni i ilu rzeczywiście go przeczytało?

Czy blok może wyjść ze spółdzielni i stworzyć wspólnotę?

To jest możliwe w określonych sytuacjach, ale nie odbywa się przez prostą deklarację pojedynczego mieszkańca.

Jeżeli w danej nieruchomości istnieją lokale stanowiące odrębną własność, większość właścicieli liczona według udziałów może podjąć uchwałę o stosowaniu do zarządzania nieruchomością wspólną przepisów ustawy o własności lokali.

Jeżeli zostanie wyodrębniona własność wszystkich lokali, zasadą jest przejście na regulacje ustawy o własności lokali. Obecne przepisy przewidują jednak możliwość podjęcia przez większość właścicieli w ciągu trzech miesięcy uchwały o dalszym stosowaniu określonego modelu spółdzielczego.

Dlatego pytanie:

„Czy nasz blok może stworzyć wspólnotę?”

może być całkowicie zasadne.

Trzeba jednak najpierw sprawdzić:

• status prawny poszczególnych lokali,
• ilu mieszkańców posiada odrębną własność,
• udziały w nieruchomości wspólnej,
• status samej nieruchomości.

Nie każdy blok znajdujący się w zasobach spółdzielni znajduje się w identycznej sytuacji prawnej.

Jak naprawdę porównać wspólnotę ze spółdzielnią?

Jeżeli chcielibyśmy uczciwie sprawdzić:

wspólnota czy spółdzielnia mieszkaniowa — który model działa lepiej?

nie porównywałbym tylko wysokości miesięcznej opłaty.

Sprawdziłbym co najmniej siedem rzeczy:

1. rzeczywisty koszt administracji i zarządzania na m²,
2. stan środków przeznaczonych na remonty danej nieruchomości,
3. plan remontów na najbliższe kilka lat,
4. koszty sprzątania, konserwacji i innych usług,
5. umowy z wykonawcami i sposób ich wyboru,
6. poziom zaległości i kondycję finansową nieruchomości,
7. realną możliwość kontrolowania i zmiany osób odpowiedzialnych za zarządzanie.

Dopiero takie zestawienie daje materiał do sensownego porównania.

Głos od Admina

Osobiście jestem sceptyczny wobec bardzo dużych spółdzielni mieszkaniowych.

Nie dlatego, że sama idea spółdzielczości jest zła.

Problem widzę w skali.

Im większa organizacja, tym łatwiej o sytuację, w której płacący za konkretny budynek mieszkaniec znajduje się daleko od miejsca, w którym zapadają dotyczące go decyzje.

Duże struktury mają również naturalną tendencję do utrwalania procedur.

Pojawia się wtedy klasyczne:

„zawsze tak robiliśmy”.

Ale po przejrzeniu aktualnych przepisów nie postawię prostej tezy:

„spółdzielnia zła, wspólnota dobra”.

To byłoby zwyczajnie nieuczciwe.

Spółdzielnia może być sprawnie zarządzana, transparentna i wykorzystywać swoją skalę na korzyść mieszkańców.

Wspólnota może być fatalnie prowadzona przez nieaktywnych właścicieli albo niekompetentny zarząd.

Dla mnie prawdziwy podział przebiega gdzie indziej:

zarządzanie transparentne kontra zarządzanie nietransparentne.

Mieszkańcy mający narzędzia i korzystający z nich kontra mieszkańcy ograniczający swoją rolę do płacenia rachunków.

I właśnie to warto zacząć sprawdzać również w Siemianowicach Śląskich.

Najczęściej zadawane pytania

A jak wygląda to w Waszym budynku?

Mieszkacie we wspólnocie czy w zasobach spółdzielni?

I zamiast samego:

„jest dobrze” albo „jest źle”

spróbujmy zebrać konkrety.

Ile płacicie za samo zarządzanie i administrację?

Jak wygląda finansowanie remontów?

Jak szybko usuwane są awarie?

Czy mieszkańcy mają łatwy dostęp do dokumentów?

Czy wiedzą, na co wydawane są pieniądze?

I przede wszystkim:

czy macie poczucie, że możecie realnie wpływać na decyzje dotyczące własnego budynku?

Jeżeli zbierzemy wystarczająco dużo konkretnych danych, będzie można później przygotować na ForumSiemiona rzeczywiste porównanie kosztów i jakości zarządzania budynkami w Siemianowicach.

Bez legend. Bez „u nas podobno”. Na liczbach.

---